KRONIKK: Det er fullt mulig å sikre boliger for alle, også i bykjernen. Men det er opp til politikerne å legge om kursen.
Av Iselin Hewitt, UiO, Ingar Brattbakk, NOVA OsloMet og Roberta Cucca, NMBU
Denne våren har det pågått en intens debatt om sosiale konsekvenser av byutvikling og gentrifisering på Grønland. Debatten aktualiserer en bredere diskusjon om hvordan vi kan sikre boliger for alle, også i sentrale byområder.
Beboere og andre lokale aktører er bekymret for at byutviklingsprosjekter på og nær Grønland skal bidra til å forsterke pågående gentrifiseringsprosesser. Med konsekvenser som økt husleie og at lokale kafeer og butikker blir skviset ut.
Det er for enkelt å hevde at det er private utbyggere sin skyld når byutviklingen i Oslo ikke ivaretar sosiale hensyn.
Eiendomsbransjen har vist lite forståelse for den lokale motstanden, avvist betimelig kritikk av maktforholdene i byutviklingsfeltet, og hevdet at de kan bidra til sosial bærekraft gjennom medvirkning og samarbeid.
Prosesser der naboer kan uttrykke sin mening er vel og bra. Problemet er bare at medvirkning ikke gir noen beskyttelse mot markedskreftene. Og at studier både i Oslo og internasjonalt påpeker at byutvikling kan forsterke gentrifiseringsprosesser og bidra til å presse ut folk med lav inntekt.
Det er samtidig for enkelt å hevde at det er private utbyggere sin skyld når byutviklingen i Oslo ikke ivaretar sosiale hensyn. Det er først og fremst et politisk ansvar.
Som forskere på gentrifisering og sosial ulikhet mener vi fraværet av en aktiv boligpolitikk er hovedproblemet.
Gentrifisering kjennetegnes av at et nabolag får økt tilflytting av mer velstående beboere, at det er nye investeringer i bygninger og omgivelser, og at beboere med lav inntekt blir fortrengt.
En stadig mindre andel av beboerne i Oslo indre øst har lav inntekt.
Det betyr at folk med lav inntekt blir direkte presset ut av nabolaget sitt på grunn av økt husleie eller fordi bygninger blir revet for å gi plass til noe nytt. Eller at folk blir indirekte ekskludert fordi det blir for dyrt å flytte inn.
En stadig mindre andel av beboerne i Oslo indre øst har lav inntekt. Våre beregninger viser at andelen mellom 30 og 65 år med lav inntekt, som bor i bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, er blitt redusert med nesten en fjerdedel på 30 år. Fra 34 til 26 prosent fra 1993 til 2022 (kilde: SSB).
Områder som Grünerløkka og Kampen har gjennomgått klassiske gentrifiseringsprosesser, ved at middelklassen gradvis har overtatt tidligere arbeiderklassestrøk.
En økende andel av befolkningen i Oslo-regionen er overbelastet av boutgifter.
Områder som Bjørvika er blitt endret gjennom «nybygd» gentrifisering. Det er når slitne industritomter eller havneområder transformeres til nye, eksklusive byområder.
Byutviklingsprosjekter kan også ha ringvirkninger på områdene rundt. Fordi det kan trekke mer velstående grupper inn i områder de ikke har pleid å bruke, og fordi byutviklingsprosjekter ofte fører med seg opprustning av gater, nye parker og lekeplasser eller ny infrastruktur.
Slike tiltak er i utgangspunktet positivt for alle, men med en markedsstyrt boligpolitikk kan det også føre til at boligene i nærheten blir dyrere og dermed mindre tilgjengelige for folk med dårlig råd.
Norge gikk lengre enn de fleste andre europeiske land da boligsektoren ble deregulert på 80- og 90-tallet. Husleiereguleringer ble helt fjernet, og norske myndigheter har siden satset fullt på eierlinja. Det la grunnlaget for at markedskreftene har fått så å si fritt spillerom.
En ny europeisk studie viser at en økende andel av befolkningen i Oslo-regionen er overbelastet av boutgifter, og at dette er mer utbredt i Norge enn i det meste av Europa. Situasjonen påvirkes trolig av innretningen på det norske boligsystemet.
For det første bidrar skattefordeler for boligeiere til den skyhøye boligprisveksten. Som en konsekvens er andelen som leier bolig økende, spesielt blant de med lav inntekt.
For det andre er den markedsstyrte boligforsyningen sårbar for økte tomtekostnader og makroøkonomiske svingninger. Høy tetthet gir ikke nødvendigvis rimeligere boliger, fordi tomter med forventning om høy utnyttelse er dyre.
Boligbyggingen kan også stoppe opp når etterspørselen synker på grunn av økt rente. Da hjelper det ikke om kommunene har regulert nok boligtomter eller gir utbyggere rask saksbehandling.
Familier med barn risikerer å måtte flytte langt for å finne en stor nok bolig som de har råd til.
For det tredje mangler kommunene virkemidler for å sikre rimelige boliger i nye prosjekter. Evalueringen av plan- og bygningsloven fra 2018 konkluderte med at regelverket i Norge gjør det vanskelig for kommunene å sikre sosialt bærekraftige byer. I sterk kontrast til andre europeiske land, der planlov og boligpolitikk, og eventuelt tomtepolitikk, sikrer et mer variert boligtilbud.
For eksempel i Danmark, som endret sin planlov i 2015. Det ga danske kommuner mulighet til å kreve 25 prosent rimelige boliger i nye byutviklingsprosjekter.
Leietakere i det private markedet er spesielt sårbare i en gentrifiseringsprosess. Og familier med barn, som risikerer å måtte flytte langt for å finne en stor nok bolig som de har råd til.
Internasjonal forskning viser en sammenheng mellom gentrifisering i sentrale strøk og at de med lav inntekt i økende grad bor i utkanten av byene. Studier av Oslo tyder på det samme.
Norge bør lære av hva som har fungert i de landene hvor rimelige boliger er en integrert del av boligsystemet og byplanleggingen.
Folk med dårlig råd, som kanskje heller ikke har bil, har dårligere tilgang på god kollektivtransport på og jobbmarkedet og tjenestetilbudet som finnes i sentrale byområder.
Det er mulig å skape en mer rettferdig byutvikling og et mer inkluderende boligmarked. Men det krever politiske endringer på lokalt og nasjonalt nivå:
- Kommunal- og distriktsdepartementet bør gjennomføre foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven (PBL) som gir kommunene noe mer styring over boligutviklingen.
- Kommunen bør føre en mer aktiv tomtepolitikk.
- Ny husleielov bør sikre mer trygghet og forutsigbarhet i den private leiesektoren.
- Nasjonale og lokale myndigheter bør bidra til å etablere en ikke-kommersiell boligsektor i samarbeid med andre aktører.
Norge bør lære av hva som har fungert i alle de landene hvor rimelige boliger er en integrert del av boligsystemet og byplanleggingen.
En gjennomgentrifisert bykjerne vil gi en kjedeligere by som i mindre grad gjenspeiler den mangfoldige og flerkulturelle byregionen Oslo er.
Det er opp til politikerne å endre kurs.
Først publisert på dagsavisen.no (24. april 2025)