Norske kommuner bruker strenge kriterier for å tildele utleieboliger. En ny BOVEL-kartlegging bestilt av Husbanken, viser at de største og mest sentrale kommunene har strengere og mer detaljerte regler enn små distrikstkommuner.
Bakgrunn
Leiemarkedet, lavinntektsgrupper og boligsosiale virkemidler som kommunale boliger er sentrale forskningstema for BOVEL. Det nye forskningsnotatet presenterer en omfattende nettbasert kartlegging av tildelingskriterier og leievilkår for kommunale utleieboliger og boliger til omsorgsformål i Norge. Studien ble gjennomført våren 2025 og omfatter samtlige 357 kommuner. Den bygger på manuell innhenting og koding av nettsideinformasjon, supplert med kvalitative intervjuer og tidligere forskning.
Det ble foretatt både kvantitative, kvalitative og KI-baserte analyser av nettsidedataene. Hovedformålet med studien var å undersøke hvordan kommunene regulerer tilgangen til kommunale boliger, hvilke kriterier som benyttes, hvordan kriteriene formidles, og hvilke vilkår som gjelder for leieforholdene.
I prosjektet ble SSBs sentralitetsindeks brukt for å undersøke variasjonen mellom ulike kommunetyper. Denne indeksen klassifiserer kommuner basert på reisetid fra grunnkretser til arbeidsplasser og ulike servicefunksjoner.
Lite informasjon på nettsidene i mange distriktskommuner
Et sentralt funn er at 83 % av kommunene har noe informasjon om tildelingskriterier på sine nettsider. De mest sentrale folketette kommunene har mer detaljerte og tilgjengelige retningslinjer enn de minst sentrale. For eksempel har 100 % av de mest sentrale kommunene informasjon om tildelingskriterier på nett, mot kun 73 % av de minst sentrale. Det er også vanlig at de minst sentrale kommunene i Distrikts-Norge som faktisk har tilgjengelig informasjon, er svært sparsomme med opplysningene om tildelingskriterier og leievilkår for kommunale boliger på nettsidene.
Grunnkriterier og prioriteringsregler
Grunnkriteriene for tildeling av kommunale boliger er krav søkere må oppfylle for å kunne leie hos kommunen. Vanlige grunnkriterier er lav inntekt, alderskrav og krav til en viss botid i kommunene.
Grunnkriteriet botid varierer i betydelig grad mellom kommunene. I de mest sentrale kommunene har 92 % et eksplisitt botidskrav på 1, 2 eller 3 år. I de minst sentrale kommunene er det derimot vanlig med ingen eller kortere botidskrav, og 68 % oppgir ingen informasjon om dette overhodet. Dette reflekterer dels ulike behov: mens sentrale kommuner forsøker å skjerme seg mot velferdsmotivert flytting, bruker mindre distriktskommuner noen ganger kommunale boliger som rekrutteringsverktøy for tilflyttende ansatte.
Et interessant funn er at kun 6 % av kommunene har spesifikke inntektstak (f.eks. 4G som maksimumsgrense for enslige personer), mens 35 % benytter generelle formuleringer som «lav inntekt» eller «dårlig økonomi». Hele 59 % oppgir ingen informasjon om økonomiske kriterier. Dette tyder på at skjønnsmessige helhetsvurderinger av søkernes økonomi dominerer, og at lav inntekt alene sjelden er tilstrekkelig for å få kommunal bolig.
Som følge av et begrenset antall ledige kommunale boliger vil ikke søkere som tilfredsstiller alle grunnkriteriene automatisk tildeles en bolig. Derfor har kommunene ofte kriterier som hjelper dem med å prioritere mellom ulike kvalifiserte søkere. Nettsidedataene viser at det er klart mest utbredt med generelle prioriteringskriterier som understreker at ledige boliger tildeles til søkerne med det største boligbehovet etter en helhetlig vurdering.
Samtidig finnes det mange kommuner med retningslinjer som også eksplisitt nevner prioriterte grupper. Det er spesielt vanlig å framheve at barn og barnefamilier skal prioriteres høyt blant de kvalifiserte husstandene. Dette er i tråd med den allmenne vektleggingen av barns levekår i det boligsosiale arbeidet, som for eksempel ved tildeling av Husbankens startlån.
Mange informerer ikke om klageadgang
Et annet viktig funn er at kun 55 % av kommunene opplyser om klageadgang på nettsidene ved avslag på søknad om kommunal bolig. Dette kan være problematisk med tanke på forvaltningslovens krav og den nye boligsosiallovens bestemmelser (2023), som slår fast at søkere har rett til begrunnede vedtak og klagemulighet. Manglende informasjon på nettsidene kan bidra til at søkere og deres nærstående ikke benytter sine juridiske rettigheter.
Hva forteller studien oss om det kommunale boligtilbudet i Norge?
Funnene i prosjektet reflekterer at den kommunale boligsektoren i Norge er preget av pragmatisk skjønnsutøvelse innenfor rammene av et strengt behovsprøvd system. Mange kommuner formulerer retningslinjene for tildeling på måter som gjør det mulig å gjøre unntak fra hovedreglene om for eksempel alder, inntekt og botid. Det finnes betydelig variasjon mellom kommuner, særlig mellom sentrale og perifere områder, både når det gjelder tildelingskriterier, leievilkår og informasjonspraksis.
Kommunale boliger er imidlertid i hovedsak et midlertidig tilbud til de mest vanskeligstilte, og sektoren kjennetegnes av høy grad av behovsprøving, skjønnsmessige vurderinger og lav grad av rettighetsfesting.
Nettsidedataene viser videre at kommunal bolig ofte fremstår som et siste sikkerhetsnett. Informasjonen på kommunenes nettsider formidler at bolig er et privat ansvar for de fleste, og noen steder uttrykkes det eksplisitt at man må forsøke å skaffe seg en bolig på det private markedet før det kan bli aktuelt med kommunal bolig.
Les mer
Les og last ned BOVEL-notatet her:
Sørvoll, J., Osnes, S.M., Christiansen, I.M. og Flåto, M. (2025). Tildelingskriterier og vilkår for leie av kommunale utleieboliger i Norge (PDF) BOVEL-notat 5/25
Les også mer om BOVELs forskning på kommunale utleieboliger:
Kommunale bustader: eit gløymt verktøy i velferdsstaten – BOVEL
Ny rapport fra BOVEL: Innsikt i kommunale boliger i Norge – BOVEL
Ny rapport: Ungdom i kommunale boliger – BOVEL
Foto: Unsplash.com