Leiemarkedsprosjektet

Finansiering: Kommunal- og distriktsdepartementet
Prosjektperiode: 2021-2024

Om prosjektet

Det finnes nesten en million leieboere i Norge, men vi vet overraskende lite om boforholdene og bomiljøene i utleiesektoren. Dette til tross for at leieboere er overrepresentert blant «vanskeligstilte på boligmarkedet», hovedmålgruppen i norsk boligpolitikk siden årtusenskiftet. Det motiverer en større satsing på leiemarkedsforskning i senteret.

Vi foreslår å samle senterets forskning om «leiemarked og velferd» i et større prosjekt med tre deler: 1. Markedsperspektivet, 2. Beboerperspektivet, 3. Kommuneperspektivet. De tre delene overlapper og vil gjensidig berike hverandre.

Undersøkelser av leieboeres boforhold, markedsstrategier og erfaringer vil for eksempel fortelle oss mye om hvordan leiemarkedet fungerer. Samlet sett vil «leiemarkedsprosjektet» bidra til å tette store kunnskapshull om norske leieboeres boforhold og egenskaper ved lokale boligmarkeder.

Problemstillinger

De viktigste overgripende problemstillingene i prosjektet er:

• Hvordan varierer priser, volum og boligegenskaper (størrelse, kvalitet etc., utleierkategorier) mellom forskjellige lokale boligmarkeder, og på hvilke måter påvirker disse variasjonene ulike husholdninger? (Eks. ungdom, eldre, lavinntektsgrupper, ikke-vestlige innvandrere etc.).
• Hvem og hvor mange er langtidsleieboere? Hvordan er vilkårene for langtidsleieboere på ulike lokale boligmarkeder, og hvilke forutsetninger må tilfredsstilles for at leiemarkedet skal være et godt alternativ for denne gruppen?
• Hvordan opplever kommunale leieboere sine egne boforhold med tanke på boligstandard, fysiske omgivelser (fellesområder), bomiljø, kontraktsforhold (botrygghet mv.) og relasjon med utleier? Hva kjennetegner boligkarrierene til kommunale leieboere – hvor lenge bor de kommunalt og hvor flytter de?
• I hvilken grad varierer den kommunale boligsektorens profil mellom ulike kommunetyper (små vs. store, urban vs. rural etc.)? Med profil mener vi her eksempelvis ressursbruk, bo-oppfølgingstjenester, tildelingspraksiser (hvem prioriteres), husleiefastsettelse, driftsformer mv.
• Hva er de sentrale utfordringene og dilemmaene i den kommunale boligsektoren sett fra beboerne og lokale myndigheters side? Og hvordan varierer disse utfordringene og dilemmaene på tvers av ulike kommunetyper?
• I hvilken grad og på hvilken måte benytter norske kommuner det private leiemarkedet og private utbyggere som et virkemiddel i den boligsosiale politikken? 

Nedenfor gjør vi rede for hovedtrekk ved «Markedsperspektivet», «Beboerperspektivet» og «Kommuneperspektivet», men arbeidsplanene for alle tre delprosjektene vil kunne justeres underveis i dialog med departementet.

Markedsperspektivet

Formålet med delprosjektet er å kartlegge og diskutere konsekvensene av variasjonene i lokale leiemarkeder med tanke på pris, kontraktsforhold og andre egenskaper ved tilbudet (utleierkategori, boligstørrelse, volum osv.). En viktig problemstilling i delprosjektet er hvordan disse egenskapene påvirker vilkårene og valgmulighetene for konsumentene på leiemarkedet.

Vi vil også drøfte vilkårene for langtidsleie og langtidsleieboere i Norge med referanse til kvantitative og kvalitative data, og diskutere hvilke forutsetninger som må tilfredsstilles for at leiemarkedet skal kunne fungere som et godt alternativ over tid (med hensyn til eks. skatteregler, boligkvalitet, leieprisvern, botrygghet, husleielovgivning, priser og tilbud på ulike markeder).

«Markedsperspektivet» vil trekke veksler på eksisterende og lett tilgjengelige datakilder (Leiemarkedsundersøkelsen, KOSTRA eks.), senterets egne registerdata og en ny nasjonal leieprisindeks for hele landet.

Beboerperspektivet

Hvordan opplever og vurderer leieboere sitt eget nabolag og sin egen boligsituasjon? Hva er typiske subjektive erfaringer med å være langtidsleieboer i det norske boligeierlandet? Hva kjennetegner leieboeres flyttemønstre og status/prestasjoner på sentrale livsarenaer (arbeid, utdanning etc.)? Det er hovedproblemstillingene i dette delprosjektet.

Boindeks er tiltenkt en sentral rolle i beboerperspektivet. Den trekkes fram i regjeringens boligsosiale strategi som et eksempel på et «måleverktøy for bostandard og bomiljø» (KMD, 2020:18) som kan videreutvikles og fylle flere behov. Boindeks er basert på skotske forbilder og utviklet i et partnerskap mellom leieboerorganisasjonen (Lbf) og forsknings- og utdanningsinstitusjonene (OsloMet/AFI og VID) i tett samarbeid med boligsosiale myndigheter, beboere og utleiere.

Vi foreslår et pilotprosjekt med siktemål om å kartlegge boforholdene i en typisk «leieboerbydel» i Oslo (Sagene el.), og videreutvikle Boindeksmetodikken med støtte i innspill fra samarbeidspartnere (offentlige myndigheter, LbF.) og internasjonal forskning. Et boindeksprosjekt på Sagene vil gi oss informasjon om leieboeres egen vurdering av boligstandard, fysiske omgivelser (fellesområder), bomiljø, leieforhold (botrygghet mv.) og relasjon med utleier.

Det er viktig i seg selv: den kommunale boligsektoren blir noen ganger framstilt i et dårlig lys i media, for senteret er det viktig å undersøke boforholdene i denne sektoren på selvstendig samfunnsvitenskapelige grunnlag.

Et slikt prosjekt kan også bidra til å bygge opp en større database med boindeksundersøkelser fra ulike deler av landet i samarbeid med andre universiteter og høyskoler, og legge grunnlag for senere utvidelser av Boindeksen til å omfatte privat leiesektor.

Se Veiviseren.no for nærmere omtale av de gjennomførte Boindeksprosjektene.

Boindeksundersøkelsen vil suppleres med registerdata, kvalitative intervjuer, fokusgrupper mv. for å fange inn flere aspekter ved beboerdimensjonen på leiemarkedet. Vi vil benytte registerdata for å studere leieboeres boforhold, boligkarrierer over tid, og deres prestasjoner og status på andre velferdsområder. 

Kommuneperspektivet (Den kommunale utleiesektoren)

Det er ti-femten år siden de siste breddekartleggingene av den kommunale utleiesektoren i Norge (Knudtzon, Barlindhaug & Holm, 2011; se også: Medby & Langsether, 2007; Langsether & Skårberg, 2007).

Det motiverer en oppdatert oversikt og analyse av variasjonene i denne boligsektoren på tvers av kommunetyper.

Vi tar (minst) sikte på å kartlegge følgende aspekter ved den kommunale utleiesektoren i norske byer, tettsteder og bygder: Størrelse, tildelingsregler, prinsipp for husleiefastsettelse, tilknyttede bo-oppfølgingstjenester, egenvurdert boligbehov, driftsform (stiftelse, kommunalt eid, aksjeselskap osv.) og samarbeid med private utbyggere og utleiere.

Vi vil også diskutere utfordringene og dilemmaene i den kommunale boligsektoren med utgangspunkt i fokusgrupper, kvalitative intervjuer og en survey sendt til alle eller et representativt utvalg av norske kommuner.

«Kommuneperspektivet» forventes å bidra med både bredde- og dybdekunnskap, som kan være nyttig for kommunene og statens politikk på området.